Taxatie en verkoop volkstuin

Je tuin verkopen, hoe gaat dat in zijn werk?

Tuin verkoopklaar maken

De tuin kan pas getaxeerd worden als die voldoet aan alle voorschriften in het Tuinreglement. De tuin moet er onderhouden uitzien en er mogen geen elementen zijn die niet toegestaan zijn. Denk aan eigen bouwwerken, meer dan 2 tuinschermen, bomen en struiken binnen 60 cm van de slootkant etc.
Uiteraard is het in en rondom het huisje netjes.

Bestuur informeren

Je komt naar het spreekuur om te melden dat je de tuin wilt verkopen en je overhandigt meteen de sleutels die toegang geven tot de gebouwen op je tuin. Er wordt gezamenlijk een taxatiedatum afgesproken, volgens de data die op de website staan.

Bestuur checkt de tuin

Het bestuur kijkt of de tuin in verkoopbare staat is en aan de voorschriften in het Tuinreglement voldoet. Zo ja, dan kan de taxatie plaatsvinden, zo nee, dan wordt de tuinder daarover geinformeerd en kan er nog geen taxatie plaatsvinden

Vragenformulier invullen

Indien het bestuur akkoord gaat met de staat van de tuin, ontvang je een mail met daarin een vragenformulier over de staat van je tuin en huisje, ter informatie voor de Taxatiecommissie. Dit formulier vul je in en mail je terug, uiterlijk 3 dagen voor de afgesproken taxatiedatum.

Taxatie van tuinhuis en andere opstallen

De taxatie geschiedt door tenminste drie leden van de Taxatiecommisssie op de afgesproken zaterdag. Bij de taxatie kan de verkoper niet aanwezig zijn. Van de taxatie wordt een rapport opgemaakt, waarvan een afschrift naar het bestuur gaat. Door de Taxatiecommissie wordt de waarde van de opstallen vastgesteld. In het taxatierapport vermeldt de Taxatiecommissie ook de gebreken. De Taxatiecommissie maakt eveneens een beschrijving van de opstallen t.b.v. de aspirantleden. Indien mogelijk wordt van het huisje en de gebreken digitale foto’s genomen en opgeslagen in de ledenadministratie van de vereniging.

Taxatie van groen

De Groencommissie maakt een beschrijving van de tuin t.b.v. de aspirantleden en adviseert over de waarde van het groen. Wij geven er de voorkeur aan dat beeldbepalende en bijzondere planten door de nieuwe tuinder gehandhaafd worden. De Groencommissie komt (onaangekondigd, hangt af van hun agenda) een keer de tuin bekijken.

Controle van stroominstallatie

De veiligheid van de kabel in de tuin en de installatie in het huisje is de verantwoordelijkheid van het tuinlid. De spanning op de installatie in het tuinhuis is dezelfde als thuis. De veiligheid van de installatie in de tuinhuisjes moet daarom aan dezelfde eisen voldoen als een huisinstallatie. Indien de stroomaanleg in je tuin of het tuinhuis onveilig wordt bevonden, wordt de stroom naar je tuin afgesloten en dien je de stroomleidingen in orde te maken of te verwijderen. Indien je dit niet binnen een bepaalde termijn doet (in ieder geval voor verkoop), zal de Technische Commissie werkstroom aanleggen zodat de nieuwe tuinder vanaf een veilig punt zelf de stroomleidingen kan (laten) aanleggen. De kosten daarvan zijn 200 euro die in rekening gebracht worden op de afrekening.

Geen taxatie van inboedel, gereedschap e.d.

Namens de vereniging worden opstallen en beplanting verkocht. Inboedel, geiser, gereedschap, gasfles en dergelijke worden niet getaxeerd. Mocht je als verkoper deze elementen te koop willen aanbieden, dan kun je dat aangeven in het vragenformulier dat je bij aanmelding van verkoop toegezonden krijgt. Tijdens de bezichtiging wordt dat dan genoemd, maar is geen onderdeel van de verkoop via het bestuur.
Indien de nieuwe eigenaar geen van deze elementen wil, dan moet de oude eigenaar alles verwijderen en het huisje, schuurtje e.d. leeg opleveren. Uiteraard is het duurzamer als elementen hergebruikt worden. Zodra bekend is wie de nieuwe eigenaar is, zullen de mailadressen van oude en nieuwe eigenaar uitgewisseld worden, zodat die e.e.a. met elkaar kunnen afstemmen.

Ontvangst akkoordverklaring

Na ca. 10 dagen ontvang je de akkoordverklaring via het bestuur waarin het verkoopbedrag staat. Over het bedrag wordt niet onderhandeld, ook niet met de aankoper. Na ondertekening van de akkoordverklaring kan de verkoop door het bestuur starten.

Hou er rekening mee dat een volkstuinhuis in de loop van de jaren altijd in waarde VERMINDERT. Het is geen markt van vraag en aanbod, waarbij de vraagprijs langzaam opgedreven wordt, zoals bij de gewone huizenmarkt. Daarom hebben wij ook een maximum taxatieprijs voor een tuinhuis. Meer daarover lees je in het Huishoudelijk Reglement.
Dat betekent dat investeringen die je doet aan je tuinhuis voor je eigen gebruik zijn, niet ter waardevermeerdering. De aanschaf van een nieuw dak van 1.000 euro betekent niet dat je tuinhuis ineens 1.000 euro meer waard geworden is. 

Ondertekening akkoordverklaring

Indien je akkoord bent, onderteken je de akkoordverklaring en geeft die door aan het bestuur. Dan kan het bestuur starten met de verkoop.
Voorheen waren wij lid van de AVVN waar een beroepmogelijkheid was indien je het niet eens bent met de taxatie. Inmiddels zijn wij geen lid meer van de AVVN en is ook deze mogelijkheid vervallen. Indien er een Federatie/Stichting komt, zal die wellicht deze functie op zich nemen. Tot die tijd is er geen officiële beroepmogelijkheid. Overigens is er al jaren geen gebruik meer gemaakt van de beroepmogelijkheid en zijn leden akkoord gegaan met taxatie.

Ontvangst beschrijvingen

De beschrijvingen van de Groencommissie en de Taxatiecommissie worden gebruikt voor de verkoop en worden ook aan de verkoper toegestuurd ter informatie. Mocht iets onjuist zijn, informeer het bestuur dan direct.

Bezichtiging

Ca. 2 weken na ontvangst van de akkoordverklaring door het bestuur is de eerste bezichtiging. Aspirantleden zijn uitgenodigd met een beschrijving van de tuin en het huisje. Ze weten geen tuinnummer. Het is ook niet de bedoeling dat ze zelfstandig de tuin gaan bekijken.
Wij streven ernaar om ca. 5 aspirantleden te laten bezichtigen, zodat de kans groot is dat de tuin direct verkocht wordt. De aspirantleden krijgen na bezichtiging enkele dagen de tijd om te laten weten of ze willen kopen. Indien meerdere aspirantleden interesse hebben in de tuin, kan degene die het hoogste op de wachtlijst staat de tuin kopen.
Mocht niemand de tuin willen, dan wordt een nieuwe bezichtiging georganiseerd, net zolang tot er een koper is. Bij slecht verkoopbare tuinen, volgt overleg met het bestuur en beslissen wij samen wat het traject wordt. Verkoop is wel altijd via het bestuur.

Verkoop tuin

Zodra een aspirantlid de tuin wil kopen, stuurt de penningmeester de aankoopnota. Zodra deze betaald is, kan de overdracht plaatsvinden.

Overdracht tuin & sleutels

De overdracht van de tuin is tijdens een bestuursspreekuur. De aspirantleden ondertekenen de overeenkomst en ontvangen informatie. De vertrekkende tuinder is eveneens aanwezig. Die overhandigt alle sleutels en gaat na overdracht met de nieuwe leden naar de tuin om informatie te geven over bijzonderheden van de tuin en het huisje, (denk aan waterput, riool, gasleiding, electriciteit indien aanwezig, en andere bijzonderheden).

Verkoopnota en ontvangst geld

Na afronding van de procedure stuurt de penningmeester een verkoopnota met de afrekening naar de verkoper en wordt het verkoopbedrag minus de verkoopcommissie uitbetaald.
Extra: in geval van verkoop van de tuin door overlijden van de tuinder, moeten wij ons houden aan de juridische regels omtrent erfrecht. Een tuinhuis is immers eigendom. Het verkoopbedrag wordt in principe overgemaakt naar de bij ons bekende bankrekening van de (overleden) eigenaar, tenzij er een executeur testamentair is of iemand anders die een verklaring van erfrecht kan tonen.

Globale tijdslijn van tuinverkoop in meest gunstige geval

• Dag 1: taxatie
• Tussen ca. dag 10 verzending akkoordverklaring aan verkopende tuinder, indien tuinder direct terugzendt:
• Dag 14: verzending uitnodiging aan aspirant-leden voor bezichtiging
• Dag 21: bezichtiging door maximaal vijf aspirant-leden (met partner/gezin)
• Dag 25: duidelijkheid of een aspirant-lid interesse heeft – zo niet, dan tweede bezichtiging indien direct interesse
• Dag 28: verzending verkoopfactuur en doorgeven van mailadressen oude en nieuwe tuinder (meestal is er ca. 1 week tijd om overdracht van spullen te regelen)
• De overdrachtsdatum is het eerstvolgende bestuursspreekuur na dag 28, voor de spreekuren zie deze pagina. De zaterdagochtend van de overdracht is ook de toelichting van de oude tuinder aan de nieuwe tuinder
• Uiterlijk 5 dagen na overdracht ontvangt verkoper de verkoopfactuur en het verkoopbedrag minus commissie en evt. andere nog openstaande kosten

In het meest gunstige geval duurt een verkoopprocedure ca. 1,5 maand. Vertraging kan zitten bij het retour zenden van de akkoordverklaring en als de tuin niet meteen verkocht wordt na eerste bezichtiging.

Formele procedure zoals vastgelegd in het Huishoudelijk Reglement, artikel 4 op pagina 2

Artikel 4. O VERDRACHT TUIN / VERKOOP TUINHUIS

1. De overdracht van een tuin aan een (aspirant)lid mag uitsluitend plaatsvinden door tussenkomst en op aanwijzing van het bestuur.
2. Als een lid zijn gebruiksrecht van de tuin wil beëindigen en heeft aangegeven zijn bouwsels en beplantingen aan een ander lid te willen overdragen, wordt de tuin in eerste instantie door het bestuur beoordeeld om vast te stellen of hij kan worden getaxeerd door de Taxatie- en Bouwcommissie.
3. De Taxatie- en Bouwcommissie stelt de waarde vast van drie categorieën: 1) het tuinhuis, 2) de overige bouwsels (als kas, schuurtje) en 3) het groen en de verharding.
4. De taxatie geschiedt op de wijze en met inachtneming van de procedure en wegingscriteria zoals medegedeeld aan de Algemene Ledenvergadering. Deze informatie is beschikbaar via het bestuur en de Taxatie- en Bouwcommissie.
5. Het lid is gehouden alle medewerking te verlenen aan een inwendige en uitwendige taxatie van de bouwsels en aan een taxatie van de beplantingen. Het lid machtigt de leden van het bestuur alsmede de leden van de Taxatie- en Bouwcommissie en van de Groencommissie om de tuin te betreden en toegang te verkrijgen of zich te verschaffen om de bouwsels en de beplantingen te kunnen taxeren.
6. Indien het vertrekkende lid niet, niet tijdig of niet volledig medewerking aan het in dit artikel gestelde verleent, worden diens bouwsels en beplantingen alleen van buitenaf getaxeerd en is die waardebepaling bindend. Het vertrekkende lid kan nadien niet verlangen dat alsnog een taxatie of een hertaxatie op de gebruikelijke wijze plaatsvindt.
7. De totale overdrachtsprijs van de tuin volgt uit de optelling van de taxatiewaarden van de drie genoemde categorieën, met de bijzonderheid dat de eerste categorie (het tuinhuis) nooit voor meer dan de maximale overdrachtsprijs voor tuinhuizen in de optelling zal worden meegenomen. De hoogte van deze maximale overdrachtsprijs voor tuinhuizen wordt eens in de 3 jaar vastgesteld door de Algemene Ledenvergadering en vastgelegd in het Tuinreglement.
8. Op de totale overdrachtsprijs wordt bij de verkoper een percentage in rekening gebracht als commissiebijdrage ten bate van de vereniging. Dit percentage wordt vastgesteld door de Algemene Ledenvergadering en vastgelegd in het Tuinreglement.
9. De totale overdrachtsprijs wordt meegedeeld aan het vertrekkende lid en er wordt een door het vertrekkende lid te ondertekenen akkoordverklaring opgesteld, waarin ook de in artikel 4.8 genoemde commissiebijdrage ten bate van de vereniging als vastgesteld in het Tuinreglement en de verrekening van de stroominvestering zijn opgenomen.
10. Indien het vertrekkende lid zich niet kan verenigen met de vastgestelde waarde van de bouwsels en/of beplantingen, kan het vertrekkende lid hiervan binnen veertien dagen na ontvangst van het taxatierapport een bindende hertaxatie aanvragen bij het AVVN. In dat geval is de door het AVVN bepaalde waarde bindend.
    De kosten van de hertaxatie worden vastgesteld door het AVVN en moeten door het vertrekkende lid bij vooruitbetaling worden voldaan.
11. De overdrachtsprijs voor categorie 1 (het tuinhuis) kan ook bij hertaxatie niet hoger zijn dan de door de Algemene Ledenvergadering vastgestelde maximale overdrachtsprijs voor tuinhuizen.
12. Indien het lid zich kan verenigen met de overdrachtsprijs, ondertekent hij de akkoordverklaring en zendt hij het daarvoor bestemde exemplaar van het taxatierapport aan het bestuur. De akkoordverklaring is bindend en niet herroepbaar door het vertrekkende lid. Met het tekenen van de akkoordverklaring verplicht het vertrekkende lid zich om de tuin tegen de daarin genoemde overdrachtsprijs over te dragen zodra een aspirantlid bereid is gevonden de tuin over te nemen.
13. Na ontvangst van de getekende akkoordverklaring door het bestuur wordt de tuin voor bezichtiging en overdracht aangeboden.
14. Indien het taxatierapport aangeeft dat een bouwsel onbewoonbaar is verklaard, moet het vertrekkende lid het bouwsel slopen en afvoeren. Indien hij hiertoe niet in staat is of in gebreke blijft, worden de kosten op hem verhaald. Als een bouwsel een gevaar oplevert voor de veiligheid of de gezondheid dan wordt het als onbewoonbaar aangemerkt en moet het gesloopt worden.
15. Indien niet binnen een jaar na de taxatie verkoop van getaxeerde bouwsels of beplantingen heeft plaatsgevonden, vindt overeenkomstig het in dit artikel bepaalde een nieuwe taxatie plaats.
16. Het aspirantlid dat volgens de toewijzingsprocedure in aanmerking komt voor de tuin en heeft aangegeven de tuin over te willen nemen, ontvangt een factuur voor de totale overdrachtsprijs en bijkomende bedragen zoals contributies, borg e.d.
    Toewijzing en de overdracht van het gebruiksrecht van de tuin geschiedt voorts na ontvangst van het factuurbedrag door de penningmeester. Bij overdracht van het gebruiksrecht moet eveneens worden voldaan aan de door de gemeente gestelde eisen van woonplaats en dient een identiteitsbewijs te worden
    getoond.
17. De jaarlijkse kosten die betrekking hebben op het lidmaatschap voor een tuin van het lopende boekjaar worden naar evenredigheid verdeeld tussen het vertrekkende en nieuwe lid. Kosten die betrekking hebben op investeringen, zoals de aanleg van stroom, worden afgerekend volgens de dan geldende maatstaf.
18. Na betaling van het factuurbedrag door het aspirantlid ontvangt het vertrekkende lid de betaling. Het bestuur is bevoegd om op de in de akkoordverklaring overeengekomen overdrachtsprijs in mindering te brengen alle door het vertrekkende lid nog aan de vereniging verschuldigde bedragen, waaronder boetes en door hem veroorzaakte kosten. Hierna is het vertrekkend lid niet langer lid van VTV Blijdorp.
19. Nadat de overeenkomst tot het in gebruik geven van de desbetreffende tuin is ondertekend door het aspirantlid en het bestuur, wordt de nieuwe gebruiker (het aspirantlid) formeel lid van de vereniging. Hij/zij verplicht zich te houden aan de Statuten, het Huishoudelijk Reglement, het Tuinreglement, de onderhuurovereenkomst SVIN, het reglement kwaliteitseisen van de gemeente Rotterdam en de overige regelgeving van de vereniging. Deze documenten zijn beschikbaar via de website.